对话周以升:高和的‘城市更新’系统

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 来源:亿欧元

对话周上升:高河的“城市更新”系统

近几十年来,在匆匆走上轨道之后,越来越多的资产持有者和投资者将注意力转向巨大的股票市场。城市更新的背景也为股市带来了巨大的投资机会。

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7月初,大悦城控股的第二个商业产品线“大悦春风力”项目正式亮相。这也是Joy City Holdings和高和资本于去年8月共同成立City Renewal并购基金以来的首个代表性项目,标志着并购基金快速扩张的步伐。

自2009年成立以来,刚刚满10岁的高和资本致力于利用金融工具释放股票资产的价值。在办公楼和社区企业等商业地产的收购,振兴和退出的实践中,累计约420亿元。项目全周期交易经验。

在最近的一次小规模媒体采访中,高益资本的管理合伙人周一生告诉Yiou.com,商业房地产投资的股票比传统的PE投资更复杂,资本结构更加复杂。它涉及股权资本,银行贷款,甚至是夹层融资。

对于大型购物中心,周一生用“弱,老,困”的字样总结了行业的痛点。大量商场运营能力较弱,与外部环境有一定关系,如电子商务冲击。经过几年的运营,大量的购物中心设施已经过时,迫切需要新的资本支出进行翻新。与弱势商业和旧资产的困境相比,大量购物中心面临巨大的财务压力。

为解决这三个核心问题,周一生认为,首先是提高资产管理能力;二是实现金融创新的最终目的,利用金融工具改善交易结构和未来退出;第三是提升交易能力,需要剥离处理大型复杂交易。

周一生还谈到了他对商业房地产投资,资产管理,公开发行房地产投资信托基金等问题的理解。

以下是对话摘录:

Yiou.com:高河资本的筹款渠道是什么?

周义生:自2012年以来,我们已经开始为制度化筹集资金。目前,70%的资金来自专业投资机构,保险和其他金融机构。

Yiou.com:大悦城控股与高河资本合作的基础是什么?

周义生:首先,双方需要合作。与Joy City Holdings合作。还因为他们需要在城市更新的背景下扩大规模。在我们身后,投资者需要找到商业房地产投资目标的长期合理回报。

其次,合作伙伴必须相互补充能力和资源。物业的升值必须伴随着大量的装修和持续运营。在这方面,Joy City Holdings拥有核心运营能力,在定位,产品,设计和运营方面非常专业。他们需要资金援助。

有三个核心竞争力:第一个是转变资产管理运营的能力。有些格式我们可以独立运作,有些格式可以与业内的顶级合作伙伴合作,例如Joy City Holdings等优秀运营商,我们资产管理方面的开放式合作的整体观点;二是金融创新能力,从筹资开始,我们需要考虑资本结构建设,流程需要再融资,退出环节,依靠金融创新优化退出渠道也很重要;第三是交易能力,商业房地产投资交易过程实际上非常复杂,涉及到税收,法律等方面的问题。只有将这三种能力完美结合,我们才能为整个交易建立最佳解决方案。

亿欧:你为什么要做资产管理?

周一生:回顾高和资本的发展,我们早期的投资策略是收购+资产管理维修+退出。具体方法是以低价购买办公楼,然后租赁,翻新和转售。办公室式房产的风险相对较低,早期竞争相对较弱,资产管理要求也较低。

与Joy City Holdings的合作非常复杂,包括交易的复杂性,格式的复杂性以及退出的复杂性。资产管理涵盖交易,运营和退出的整个过程。我认为做好资产管理工作将促进中国商业地产新金融体系的形成。以CMBS,REITs和REITs为代表的标准化金融产品的基础逐渐成为主流和成熟的资产管理市场。

在接下来的十年中,我认为这种主流趋势肯定会加速。首先是行业周期正在调整;资产流转得到加强;二是金融创新需要突破瓶颈期;三是大量专业投资机构,保险和其他金融机构的参与也推动了行业的发展。但在加速过程中,由于市场波动,优胜劣汰的生存也非常明显。这意味着我们的专业投资机构的要求越来越高。当然,如果你可以通过子弹,最后的收获可能是最大的。

亿欧:你为什么要做基金模型?

周义生:商业房地产投资估值分析的精度水平很高。投资也更复杂。此外,商业房地产的资产管理需要主动管理,这意味着必须控制和管理运营的每个细节。

对于开发人员,特别是那些持有大量房产的开发商,资产可能是数亿美元。钱从哪里来?只能通过债务融资,但债务比率过高。例如,办公室业务格式可以出售给保险公司。然而,大型购物中心的复杂格式,保险公司不敢独立持有,因为他没有能力积极管理资产。

由于资产管理能力不能与资产本身分离,在这种情况下,需要建立新的结构,即资产管理者和投资者以基金的形式分开。投资者可以通过投资资金的份额和资金的提取获得流动性,资产管理者可以为投资者进行专业和积极的管理。

亿欧:房地产开发商在房地产投资信托基金中有哪些机会?

周一生:必须有一些开发商,特别是那些持有大量房产或已经开始转向股市的开发商,如Joy City Holdings。 REIT对这类开发商的重要性非常显着,它可以为开发商提供一个巨大的战略平台来吞噬商业地产的制造过程。

在过去十年中,中国开发商强大的商业模式实际上是通过将销售额,毛利率和杠杆率三个因素相乘来实现的。然而,随着宏观调控和城市化的进程,这三件事都在削弱。

此时,资产证券化给出了一个新的想法,允许开发商重振股票业务。它有两个功能或目标。首先,它可以通过金融创新来提高融资效率,这就是所谓的融资优化。其次是股权资本的振兴,这是资产负债表周转的问题。

此时,将出现新的金融产品,例如我们在美国市场看到的房地产金融工具:CMBS,房地产投资信托基金,房地产私募股权基金等,以及中国市场中独特的房地产投资信托基金,这些新的金融工具可以优化资产融资和振兴。开发商的股权资本使得开发商的手表更轻松。

此外,新金融产品的推出也将导致新商业模式的出现。我们可以向海外成熟市场的房地产投资信托基金学习。公开发行房地产投资信托基金的另一个重点是培养房地产基金的管理者,并发挥资产证券化的投资驱动性质,包括推动房地产定价和推动物业管理。在海外,这个角色通常由专业的第三方基金管理公司处理。在中国模式中,开发者实际上有这样的参与机会。当然,这涉及很多利益冲突和合规问题。商业模式还有待观察。我很想在实践中磨练。

亿欧:做房地产投资信托的最大风险是什么?

周义生:首先,房地产投资信托基金的建立本质上是一种大宗交易。在大宗交易中,商业房地产是最复杂的交易类型,涉及债务重组,税收清理,租户退休和大规模改造,几乎涉及所有棘手的问题。处理交易的能力非常高,任何疏忽或对任何问题的不良判断都可能导致后端房地产投资信托基金的运作失败。

其次,房地产投资信托基金的委托 - 代理机制决定了物业和财产所在的项目公司的运营透明度要求非常非常高。因此,房地产基金经理的经营策略下的每次租赁调整和租金波动都必须是隐形的。对投资者的披露,不良资产,相应房地产投资信托基金的股价将很快由资本市场调整,因此房地产基金经理在房地产投资信托基金产品方面的压力和挑战将是巨大的。

但是,从投资者的角度来看,每种金融投资产品都存在风险,风险和收益是平衡的。借鉴海外成熟市场的成熟经验,房地产投资信托基金是一种中等风险的中等收入金融产品。风险收益波动性不是很强,因此具有良好的资产配置价值。

Yiou.com:中国投资者缺乏参与商业地产的原因是什么?

周义生:在过去几年高和参与国内商业地产投资的过程中,我们注意到中国人不了解这一资产。房地产交易已经从一年内的几亿销售到现在的两三个。数十亿人被大型机构收购,与普通人无关。在这种大宗交易中,它实际上是“灯下黑”,信息不透明,每个人都缺乏有效的关注方式。这种模式的原因,我认为有以下几点:

首先是国内商业地产的金融化严重不足。商业房地产需要大量资金才能参与和煽动。缺乏金融化导致这些房地产的投资主要集中在拥有大量资本或大型财团的开发商手中,这对于一般机构和个人投资者来说难以实现导致大型商业地产资产类别的投资价值。没有得到充分认可。

在国内市场,长期以来一直与商业房地产相匹配的金融工具主要是商业银行贷款,而房地产私募股权基金也没有充分参与这一领域。直到过去两年,CMBS和房地产投资信托基金等金融产品的出现和发展,但发行量远远没有解决中国庞大的商业地产的金融需求。

比较中国和美国的市场,你会发现美国的每一点都是金融产品。在股票房地产的控股结构中,证券化产品和私募股权基金是主流。包括房地产投资信托在内的商业房地产投资被视为一种中等收入。市场上有金融产品。完整的商业地产库存可以提供3 - 5年的投资品种,已在国际市场上反复验证。

在中国推广公开募股的出发点是填补这些中等收入金融产品的空白,让普通民众有机会欣赏核心商业物业。

此外,资产价格感知存在问题。忽视商业房地产投资的另一个原因可能是商业房地产与房屋价格一样“非理性”。以全球视角为例,以中国主要门户城市北京和上海为例,与其他主要海外门户城市相比,北京和上海的住宅建筑产量几乎处于最低水平,并且也显着降低比国内十。国家政府债券的利率和住宅投资的泡沫理论也出现了。

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